Особенности получения ипотечного кредита

Большинство банков предлагают потребительские кредиты, или, так называемый, нецелевой кредит) при условии установления ипотеки на недвижимость. С точки зрения банка, лучше всего, если юридическим обеспечением кредита выступает жилая недвижимость (дом, квартира, застроенный участок). Более серьезной проблемой может быть создание ипотеки на землю для сельского хозяйства, обслуживания, промышленного использования, лесных участков и т. д.

За и против

Ипотечный кредит имеет свои преимущества и недостатки. Выгоды могут включать возможность распространения долгового обязательства на более длительный период, чем в случае потребительского кредита - в большинстве банков это будет 15 или даже 25 лет. Однако следует помнить, что из-за отсутствия жилищной цели подавляющее большинство банков увеличит свою маржу в среднем на 1-3% по сравнению с ипотечным кредитом. Увеличенная маржа будет применяться на протяжении всего срока кредита, что существенно повлияет на размер платежей.

Стоит отметить, что фиксированной максимальной суммы нецелевого кредита нет, но банк примет так называемое значение принудительной продажи, т. е. определенный процент стоимости имущества, как верхний предел суммы кредита. Обычно это от 60 до 80% стоимости имущества. Если участок должен быть дополнительно обеспечен, отношение доли займа в этом значении может быть еще ниже.

Для кого предназначен ипотечный кредит?

Кредит под залог имущества может взять любой взрослый человек, который отвечает кредитоспособности банка, возрасту и условиям работы. Заемщик, конечно, также должен быть владельцем или совладельцем этого имущества. Как и в случае типичной ипотеки, и здесь банк не будет обеспечен на имуществе третьей стороны. Препятствием может быть ведение бизнеса заемщиком. Некоторые банки тогда не будут предоставлять ипотечный кредит, опасаясь, что средства из кредита будут использованы, например, для спасения компании, которая находится в плохом финансовом положении, инвестиции и т. д. К счастью, есть также банки, которые не делают из этого трудностей.

Отечественная или иностранная валюта?

Подобно ипотечному кредиту, а также в случае неработающих кредитов, мы должны выяснить, предоставляет ли банк займы, индексированные или деноминированные в иностранной валюте. Обычно, когда банк предоставляет жилищные кредиты в иностранной валюте, это возможно и в случае займа для любых целей. Решение о выборе валюты всегда следует рассматривать с учетом периода кредитования и текущей ситуации на валютном рынке. Мы должны рассмотреть вопрос о том, решаем ли мы риск возможного убытка, связанного с валютным спредом и увеличением обменного курса по отношению к рублю. Мы также должны учитывать меняющуюся ситуацию на валютном рынке и тот факт, что банки чаще всего предоставляют кредиты в рублях в течение нескольких месяцев, а в валюте очень трудно получить. Они также подвержены высокому риску.

Недвижимость

Тем не менее, многие люди убеждены, что если ипотечный реестр внесен в земельный и ипотечный регистр, владелец недвижимости имеет ограниченное право распоряжаться им. Это неверно - запись банка в земельный и ипотечный регистр означает только то, что владелец «заимствовал» какую-либо ссуду, которую он обеспечил недвижимостью. Обременяя собственное имущество, его владелец по-прежнему сохраняет полное право управлять им. Такой закон будет утрачен только в том случае, если он прекратит погашать кредит, и банк начнет процедуру взыскания долгов, что в конечном итоге закончится решением о передачи имущества.

Продажа дома с кредитом

Если, однако, заемщик хотел продать обремененное имущество, ему пришлось бы обратиться в банк с просьбой о балансе (сальдо) долга. Банк обязан выпустить такой документ и на его основе - если сделка будет реализована - нотариальный акт будет указывать сумму, которую покупатель должен будет заплатить банку, любые излишки, переводятся на счет продавца. Однако, если цена сделки оказалась ниже, чем долг, что теоретически возможно, тогда продавец должен будет внести разницу на банковский счет для выпуска ипотеки.

Установление ипотеки на недвижимость не делает нас «рабами» банка. Ведь мы можем почувствовать себя полноправными владельцами нашего дома или квартиры. Кроме того, банки предоставляют ипотечные кредиты на льготных условиях, потому что недвижимость является для них несомненным обеспечением. А для владельцев это шанс получить более низкий процентный кредит, чем наличными.