Подводные камни продажи недвижимости
Подготовка и организация сделок купли-продажи недвижимости означает, что агенты, совершающие сделку, обладают всей необходимой информацией, в том числе и о том, когда должна пройти регистрация права собственности. Информация об условиях сделки, правовых и практических последствиях это сложный вопрос, и его детальное изучение требует хорошего знания как материального, так и процессуального гражданского права, а также нотариальной практики и судебных решений. Поэтому с подобными вопросами лучше обращаться в специализированные бюро.
Практика не всегда требует решения сложных юридических проблем, но всегда стоит иметь лучшие и общие знания и ориентацию в этой области. Задача специалистов в том, чтоб попытаться исправить неправильные представления клиентов о юридических последствиях совершаемых ими сделок. Сколько раз нам приходиться объяснять менее ориентированным продавцам, что неуплата покупателем цены вовремя приведет к недействительности договора купли-продажи.
Какова юридическая природа каждого договора купли-продажи?
Итак, договор купли-продажи обязывает передать право собственности и одновременно передать это имущество, если иное не оговорено в конкретных положениях или не согласовано другим образом сторонами договора. Так, стандартный договор купли-продажи недвижимости одновременно обязывает передать ее в собственность (передать право собственности) и, непосредственно передавать саму недвижимость, поэтому он имеет двойственную природу - обязательство-отчуждение. Мы даже не замечаем такой «двойственности» легального договора купли-продажи при чтении содержания нотариальных актов. Только конкретная правовая ситуация или воля сторон могут привести к тому, что обязательное действие договора купли-продажи будет «отделено» от его материального эффекта, и в результате вместо одного нотариального акта необходимо заключить два: договор купли-продажи недвижимости с обязывающим эффектом и договор о передаче права собственности на недвижимое имущество.
Наиболее распространенной (и не редкой на рынке) ситуацией разделения правовых последствий договора купли-продажи является продажа недвижимости, обремененная договорными или установленными законом преимущественными правами.
Однако стоит помнить, что это может произойти в любой реальной ситуации, если стороны с этим согласны. Стороны договора сначала заключают договор купли-продажи недвижимости, требующий только передачи прав собственности через определенный промежуток времени или после выполнения определенного условия, и после того, как этот срок или условие будет выполнено, они заключат дополнительное соглашение о передаче недвижимости.
